La fórmula que el Congreso podría utilizar para crear nueva vivienda después de los huracanes
Luego del desastre provocado por el Huracán Katrina, el Congreso aprobó un conjunto de leyes para estimular la recuperación, el cual tuvo un propósito especial. Se diseñó específicamente para alentar a los promotores inmobiliarios a reconstruir o construir en la Costa del Golfo de EEUU nuevas viviendas de alquiler que fueran asequibles. El plan funcionó: el proyecto de 2005 estimuló millones de dólares en nuevas inversiones en la recuperación, un esfuerzo que creó o restauró miles de unidades de vivienda para familias de bajos ingresos.
Desde entonces el Congreso no ha aprobado un proyecto de ley parecido para estimular la recuperación de un desastre. A pesar de los estragos de la Supertormenta Sandy, no se han concretado los esfuerzos para armar el conjunto legislativo indicado de incentivos fiscales y subvenciones comunitarias para poder reconstruir de manera asequible.
Ahora, doce años después de los huracanes Katrina, Rita y Wilma —y más sumido que nunca en una crisis de asequibilidad que se extiende por todo el país— EEUU de nuevo ha sido golpeado por tres huracanes que llegaron uno detrás del otro. Familias vulnerables en Texas, Florida, Puerto Rico y las Islas Vírgenes enfrentan necesidades enormes de vivienda. El Congreso tiene una obligación de actuar para asegurar que la ayuda les llegue. Y, por fortuna, hay un modelo legislativo fácil de seguir y replicar.
La Gulf Opportunity Zone Act (Ley de Zona de Oportunidades en el Golfo) de 2005 aprovechó créditos fiscales de vivienda para involucrar al sector privado en la recuperación. La ley estableció tres ‘Zonas de Oportunidad en el Golfo’ para las áreas golpeadas por Katrina, Rita y Wilma al ofrecer diferentes categorías de incentivos fiscales para cada zona. En particular, las necesidades de vivienda en Nueva Orleans impulsaron al Congreso a trabajar específicamente a favor de los inquilinos de bajos ingresos
“ El Lower 9th Ward (Noveno Distrito Inferior) fue básicamente destruido”, dice Beth Mullen, directora grupal de la especialidad en la industria de vivienda asequible a nivel nacional en CohnReznick, una empresa de contabilidad. “Hubo una necesidad de reconstruir vivienda. El Congreso temporalmente incrementó la cantidad de créditos fiscales que estaban disponibles para reconstruir en aquella zona de desastre. Esa fue la primera vez en que el programa [de Créditos Fiscales para la Vivienda de Bajos Ingresos se había usado específicamente para la recuperación del desastre”.
La mayoría de la nueva vivienda asequible de alquiler debe su existencia a este programa de créditos fiscales y dicho programa resultó ser un motor impulsor significativo para la recuperación de la Costa del Golfo. Los defensores de la vivienda asequible colaboraron con de Congreso para montar herramientas que incentivaran a los promotores a construir más unidades asequibles. Para la GO Zone de Katrina (donde se quería estimular la recuperación), esto significó aumentar drásticamente la cantidad de créditos fiscales para la vivienda que estaban disponibles.
La cantidad de créditos fiscales para la vivienda que el gobierno federal asigna a cada estado varía de un estado a otro según la población. Normalmente el valor del crédito sale en más o menos dos dólares por residente de estado; en 2017 el valor era $2.35 por cabeza. Pero entre 2006 y 2008, en las partes de la Costa del Golfo que se encontraban en la GO Zone de Katrina, dicho valor se disparó a 18 dólares por residente. Estos créditos fiscales sumaron un total de 47 millones de dólares para Alabama, 100 millones para Mississippi y 200 millones para Louisiana (la ayuda general de la GO Zone para cada estado, la cual incluyó bonos, sumó miles de millones).
“La cantidad de unidades producidas con los Créditos Fiscales para la Vivienda de Bajos Ingresos estuvo en las decenas de miles en Louisiana”, dice Michelle Whetten, vicepresidente y líder el mercado de la Costa del Golfo para Enterprise Community Partners. “Probablemente estuvo cerca de las 10,000 unidades en Mississippi”.
Los detalles variaron entre las diferentes GO Zones de huracanes que se crearon para Katrina, Rita y Wilma. El Congreso produjo un paquete legislativo de ayuda más pequeño para Texas y el Medio Oeste en 2008 después de que fueron azotados por Huracán Ike y varias tormentas severas. Pero todos comparten algunos incentivos que fueron atractivos para inversionistas grandes. Por ejemplo, bajo la Ley de Reinversión en la Comunidad, los bancos pueden ganar créditos fiscales adicionales de los reguladores federales si invierten en áreas que el gobierno federal haya declarado zonas de desastre (cabe notar que esta ley requiere que las instituciones financieras inviertan en la comunidad en donde reciben depósitos). Aunque no hay muchos bancos grandes en Louisiana, varios de ellos decidieron invertir ahí después de Katrina para poder aprovechar los créditos fiscales otorgados por la Ley de Reinversión en la Comunidad.
“En muchos casos, esos inversionistas que compraron aquellos créditos de esos tratos iniciales [del GO Zone] han regresado porque tuvieron una buena experiencia tanto en Louisiana como en Mississippi”, dice Whetten. “ Han regresado para hacer más, tal vez ni siquiera utilizando créditos de la GO Zone sino en cambio usando los Créditos Fiscales para la Vivienda de Bajos Ingresos normales desde entonces. De lo contrario ellos ni siquiera hubieran considerado una inversión aquí”.
Dos agencias estatales en Louisiana —la Agencia de Financiamiento para Viviendas en Luisiana y Autoridad para la Recuperación de Louisiana— crearon un programa ejemplar que les permitió a los promotores inmobiliarios combinar los expandidos créditos fiscales de vivienda con fondos provenientes de una Subvención en Bloque para el Desarrollo de la Comunidad de maneras estratégicas. Los CDBG-LIHTC ‘Piggyback’ Programs (Programas Agregados de Subvenciones in Créditos Fiscales) estimularon la inversión inmobiliaria en varias áreas: vivienda para familias de ingresos mixtos, vivienda para las fuerzas laborales, vivienda permanente de apoyo y vivienda sumamente asequible (para residentes que ganaban entre un 20% y un 40% del ingreso medio en el área).
Aquel programa fue tan exitoso que para mayo de 2009, algunos propietarios y expertos de think-tanks en Nueva Orleans empezaron a preocuparse por el hecho de que había demasiada vivienda subvencionada en la ciudad. Entonces el estado cortó los fondos. Tal como explica mi colega Brentin Mock, el estado nunca se acercó a cumplir con la necesidad de vivienda asequible, especialmente en Nueva Orleans. Además, el Piggyback Program no fue una medida efectiva para restaurar o reconstruir propiedades de alquiler de pequeña escala —justo la categoría de propiedades de individuos que conforman una buena parte de la existencia de propiedades de alquiler en Nueva Orleans—, mucho menos la vivienda ocupada por los dueños.
La Ley de Zona de Oportunidades en el Golfo también tuvo otros defectos. El Congreso incluyó varias fechas límite en el proyecto de ley original con la idea de que éstas motivarían a los estados a distribuir los fondos rápidamente. Había que construir rápidamente las propiedades que usaran esos créditos fiscales. Pero los retos eran fuertes para los promotores inmobiliarios y los inversionistas, particularmente para los que no tenían mucha experiencia trabajando en la Costa del Golfo. Estos retos incluyeron anticipar los requerimientos en cuanto al seguro, tener suficientes trabajadores de construcción y cumplir con requerimientos en cuanto a la elevación para prevenir inundaciones.
Estas fechas límite crearon mucha incertidumbre entre los inversionistas y los defensores de vivienda asequible tuvieron que luchar bastante para hacer que el Congreso los aflojara un poco.
“Las fechas límite terminaron siendo totalmente irracionales”, dice Whetten. “Terminamos consiguiendo una extensión por parte del Congreso durante tres ocasiones diferentes para que se pudieran usar todos los créditos fiscales”.
Hoy día hay esfuerzos en el Congreso para extender unos beneficios parecidos a los que se incluyeron en el paquete Go Zone a las áreas que fueron golpeadas por desastres recientes. El representante Tom Reed de Nueva York introdujo la National Disaster Tax Relief Act (Ley de Reducciones Fiscales para Zonas de Desastre) para proveer ayuda a las zonas que fueron declaradas zonas de desastre por el gobierno federal entre 2012 y 2015. Era más o menos un paquete en respuesta a Supertormenta Sandy. “Al introducir legislación que cubre sólo este período limitado de tiempo, el representante Reed está abriendo la puerta para que otro representante cuyo distrito fuera impactado más recientemente pueda extender estos benéficos por todo 2017”, dice Emily Cadik, directora de políticas públicas en Enterprise Community Partners.
El asunto de la reforma tributaria se cierne sobre cualquier especulación sobre si los representantes en Texas o la Florida tomarán acción (y cuándo la tomarán) al proponer un proyecto de ley que expanda los créditos fiscales para las víctimas de los tres huracanes recientes. Si bien el plan de nueve páginas publicado por la istración Trump en septiembre conserva el programa Créditos Fiscales para la Vivienda de Bajos Ingresos, la agenda en cuanto a la reforma tributaria potencialmente podría limitar el atractivo de dichos créditos para los inversionistas, ya que esta reforma incluye planes para reducir la tasa tributaria corporativa.
Aquella agenda republicana para la reforma tributaria aún le queda mucho camino por recorrer antes de hacerse realidad. Incluso un programa GO Zone 2.0 más audaz —uno que se diseñara para abordar varias brechas con la vivienda asequible en Texas, la Florida, las Islas Vírgenes de EEUU y Puerto Rico— aún dejaría estancadas a muchas de las familias más vulnerables durante los próximos años. Las víctimas de los huracanes Harvey, Irma y María no pueden esperar a que el Congreso descifre el código fiscal antes de que decida a enviarles ayuda.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
