¿Venderás o comprarás una casa? Mira aquí cómo cambiaron las reglas con los agentes de bienes raíces

¿Estás pensando en comprar una casa con la ayuda de un agente inmobiliario? No des por sentado que el vendedor cubrirá el costo de la comisión del agente.

Los vendedores de casas tradicionalmente han ofrecido una comisión general al agente del comprador cuando ponen su casa a la venta. Pero desde este sábado eso ya no está permitido, pues entraron en vigor varios cambios en las prácticas del sector inmobiliario de Estados Unidos.

Un comprador de vivienda todavía puede intentar negociar una oferta de este tipo con el vendedor. Pero, si se niega, eso lo dejaría en la obligación de pagar él los servicios de su agente.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR en inglés) está detrás de los cambios de política, que se derivan de su acuerdo de 418 millones de dólares a principios de este año en demandas colectivas federales que afirmaban que los propietarios de viviendas de Estados Unidos se vieron obligados a pagar comisiones de agentes inmobiliarios artificialmente infladas cuando vendieron su casa.

Las empresas que están detrás de varias de las principales marcas de bienes raíces, incluidas Keller Williams, Anywhere Real Estate, HomeServices of America, Re/Max y Redfin, también acordaron pagar millones y hacer cambios en sus políticas para acabar con esas demandas.

Estos son 2 cambios clave en cómo se pagan las comisiones a los 'realtors'

Las nuevas reglas aplican a los agentes que representan a clientes que buscan comprar o vender una casa anunciada en un servicio de listado múltiple, o MLS, afiliado a la NAR.

Son dos cambios significativos. El primer cambio es el siguiente: los listados que aparezcan en el servicio MLS ya no ofrecerán un acuerdo de compensación en nombre de los vendedores a los agentes de los compradores. Ese tipo de acuerdo sí se puede hacer por fuera de ese servicio.

El segundo cambio significa que: quienes estén en proceso de comprar una vivienda deberán firmar acuerdos de representación detallados cuando contraten a un agente.

Queda por ver si estos cambios reducen las comisiones que se pagan a los 'realtors' o si las personas que vendan una propiedad optan por no ofrecer cubrir la comisión del agente del comprador, como había ocurrido hasta ahora.

Es probable que los cambios tengan un mayor impacto en los compradores de viviendas, especialmente en quienes compran por primera vez en medio de las altas tasas hipotecarias, la escasez de propiedades en el mercado y precios de vivienda récord. Ahora tendrán que tener en cuenta el costo de contratar a un agente si el vendedor no está dispuesto a cubrirlo.

"Esto tendrá un impacto negativo en la capacidad de un comprador para comprar una casa, por lo que habrá bastantes cambios a gran escala en el proceso del comprador", dijo Bret Weinstein, director ejecutivo de Guide Real Estate, una correduría inmobiliaria en Denver.

Toma esto en cuenta si vas a comprar casa

Las personas que quieran comprar una propiedad y que quieran trabajar con un agente tendrán que firmar un acuerdo por adelantado que detalle los servicios que proporcionará el agente y cuánto se le pagará, incluso si es a través de una comisión dividida con el agente del vendedor.

En general, un agente que representa a un comprador suele recibir alrededor del 2.5%-3% de comisión en función del precio de compra de la vivienda. Luego, los agentes comparten parte de esa comisión con la empresa en la que trabajan.

Al menos 20 estados ya requieren ese tipo de acuerdos. Sin embargo, las nuevas reglas exigen que esos contratos se completen antes de que un agente comience a trabajar en nombre de un cliente. Eso incluye antes de que el agente lleve a un comprador a ver una casa, ya sea en persona o virtualmente. Un comprador aún puede ir a una jornada de puertas abiertas sin firmar un acuerdo de representación.

“El gran cambio ahora es que estamos obligados a pedirle al comprador que se comprometa con nosotros desde el principio y nos contrate al principio del proceso”, dijo Andrea Ratcliff, una agente de Redfin en Indianápolis, donde se implementaron los cambios de política el 1 de julio.

Un comprador de vivienda con el que habló se sintió desanimado por los cambios y la perspectiva de cubrir los honorarios de un agente, dijo. “Definitivamente no estaban listos para comprometerse conmigo, no estaban listos para comprometerse con ningún agente, porque no estaban preparados para asumir ese costo”, dijo Ratcliff.

Y esto si vas a vender tu casa

Tradicionalmente, la comisión del agente del comprador la pagaba el vendedor. Lo que hacían los 'realtors' que trabajan con los propietarios para comercializar y vender su casa era incluir la propiedad en un listado junto con una oferta de comisión para el agente del comprador. Era una práctica conocida como una “compensación compartida”. Es decir, la persona que vendía aceptaba de antemano ofrecer una comisión que se dividían su agente y el representante del comprador, generalmente alrededor del 2.5%-3% cada uno.

Los vendedores de casas detrás de las demandas contra la NAR y otros argumentaron que los vendedores no tenían otra opción porque, de lo contrario, su casa no aparecía en los listados de propiedades en venta.

Para abordar esto, las casas en esas listas ya no incluirán una oferta del vendedor para cubrir el costo de los servicios del agente del comprador. Sin embargo, sí se les permitirá anunciarlas prácticamente en cualquier otro lugar, incluido el propio sitio web del agente, en una jornada de puertas abiertas o cuando se comuniquen directamente con un agente que represente a un posible comprador de vivienda.

Los vendedores pueden optar por pagar la compensación del agente del comprador, pero sin la presión de que sea una exigencia para que su casa figure en las listas de propiedades en venta. Algunos pueden optar por cubrir únicamente la comisión de su propio agente.

"Si no hay una oferta clara de compensación compartida del vendedor a través de su agente al agente del comprador, entonces sí, será parte de (la) negociación", dijo Kevin Sears, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. "Creo que eso será algo que veremos cambiar en el mercado", agregó.

¿En la práctica, qué pueden generar estos cambios?

Gran parte de cómo se desarrollen los cambios en el sector de la vivienda dependerá de cómo están las cosas en un mercado en particular.

En un mercado inmobiliario lento, donde las casas tardan más en venderse y los vendedores tienen que bajar los precios, es más probable que un comprador pueda negociar para que el vendedor cubra la comisión de su agente.

En un mercado más activo, donde las propiedades se venden rápido y reciben múltiples ofertas, los vendedores puede que reciban más ofertas de un comprador que no les pida que cubran los honorarios de su agente.

Si bien las ventas de casas previamente ocupadas en Estados Unidos han caído desde 2022, diversos factores han mantenido el inventario de casas en venta en mínimos históricos. Eso ha impulsado los precios y el que una misma propiedad reciba varias ofertas de compradores interesados. Eso es una ventaja para quienes venden sus casas.

A pesar de ello, los agentes inmobiliarios dicen que los vendedores deberían seguir ofreciendo cubrir la comisión del agente del comprador. “Hemos aconsejado que sería prudente que los vendedores sigan estando abiertos a cubrir algunos o todos los costos del comprador, porque lo último que se quiere hacer cuando se vende algo es complicar la compra o limitar la cantidad de personas que pueden comprarlo”, dijo Alex McEwen, corredor asociado de Selling Utah en Orem, Utah.

En cuanto a los compradores de viviendas, estos tendrán que presupuestar la posibilidad de que un vendedor no cubra los honorarios de su 'realtor'. Aquellos que no puedan hacerlo podrían tener que llegar a un acuerdo con su agente para buscar solo propiedades en las que el vendedor ofrezca una compensación al agente del comprador.

¿Bajarán las comisiones a los agentes?

No está claro si los cambios alentarán a los vendedores o compradores a negociar comisiones más bajas con el agente.

Las comisiones entre compradores y agentes han disminuido un poco este año. La comisión promedio del agente del comprador cayó a nivel nacional del 2.62% a principios de año, al 2.55% hasta el 14 de julio, según un análisis de Redfin. Sin embargo, debido a que los precios de las viviendas han seguido aumentando este año, la comisión promedio pagada a un agente del comprador en términos de dólares ha aumentado alrededor del 1.7% desde enero, a $15,377.

Stephen Brobeck, miembro senior de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, espera que más vendedores se sientan alentados a negociar con su agente una reducción de su comisión de al menos medio punto porcentual. “Eso representa, en el transcurso de un año en el mercado inmobiliario, una suma muy grande de dinero”, dijo.

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