Las zonas céntricas de las ciudades están muertas o agonizando en EEUU
El abandono de los núcleos comerciales y de oficinas de las ciudades estadounidenses es una tendencia nacional con graves consecuencias para millones de estadounidenses. A medida que más personas se quedaron en casa después de la pandemia de covid-19, el tráfico peatonal disminuyó. Las principales cadenas minoristas están cerrando tiendas e incluso las propiedades muy bien localizadas tienen dificultades para retener inquilinos.
El cierre de un mercado de Whole Foods después de solo un año en el centro de San Francisco en mayo de 2023 recibió una amplia cobertura. Aún más reveladora fue la decisión de los grandes almacenes de alta gama Nordstrom de cerrar su tienda insignia en agosto pasado después de 35 años de funcionamiento.
En la ciudad de Nueva York, las tasas de desocupación de oficinas han aumentado más del 70% desde 2019. La 'Magnificent Mile' de Chicago, una franja de tiendas y restaurantes de lujo, tenía una tasa de desocupación del 26% en la primavera de 2023.
Un estudio reciente de la Universidad de Toronto encontró que en toda América del Norte, los centros urbanos se están recuperando de la pandemia más lentamente que otras áreas urbanas y que “los centros más antiguos y densos que dependen de trabajadores profesionales o tecnológicos y están ubicados dentro de grandes áreas metropolitanas” son los que más luchan.
A lo largo de más de 50 años de investigación sobre políticas urbanas, he observado cómo las ciudades estadounidenses atraviesan muchos auges y caídas. Ahora, sin embargo, veo que se está produciendo un cambio más fundamental. En mi opinión, los centros urbanos tradicionales están muertos, moribundos o con soporte vital en todo Estados Unidos y otros lugares. Los gobiernos locales y los residentes urbanos deben considerar urgentemente cómo será la ciudad pospandemia.
Décadas de construcción excesiva
Los centros urbanos de Estados Unidos estaban en problemas antes de la pandemia de covid-19. El exceso de espacio comercial actual tardó años en gestarse.
Los mercados inmobiliarios urbanos son empresas especulativas. Cuando la economía está en auge, los promotores individuales deciden construir más, y el resultado colectivo de estas decisiones individuales racionales es el exceso de edificios.
En la década de 1980, la istración Reagan permitió una depreciación más rápida de los bienes raíces comerciales que efectivamente redujo las tasas impositivas para los desarrolladores. Con la globalización financiera, el dinero extranjero fluyó hacia el sector inmobiliario estadounidense, especialmente hacia proyectos de desarrollo muy grandes que podían absorber grandes cantidades de capital líquido en busca de inversiones relativamente seguras a largo plazo.
Años de bajas tasas de interés significaron dinero barato para que los desarrolladores financiaran sus proyectos. Los gobiernos municipales estaban ansiosos por dar luz verde a proyectos que generarían ingresos fiscales. En muchos centros urbanos, el espacio para oficinas ocupa actualmente entre el 70% y el 80% de todos los bienes inmuebles.
El impulso de la pandemia
El covid-19 finalmente hizo estallar esta burbuja de 40 años. Durante los confinamientos pandémicos, muchas personas trabajaron desde casa y se sintieron cómodas con las reuniones virtuales. El teletrabajo creció a medida que disminuyeron los desplazamientos convencionales. Los trabajadores con recursos y flexibilidad laboral se trasladaron de las ciudades a las llamadas “ciudades zoom”, donde la vivienda era más asequible y los parques y las actividades al aire libre estaban al alcance de la mano.
Ahora, muchos empleadores quieren que su personal regrese a la oficina. Sin embargo, los trabajadores se están resistiendo, especialmente en contra de pasar semanas completas de cinco días en la oficina. Las nuevas tecnologías han hecho que sea más fácil trabajar desde casa y un mercado laboral ajustado ha fortalecido el poder de negociación de los empleados.
Hay importantes efectos en cadena. Una variedad de empresas, incluidos restaurantes, tiendas minoristas y servicios, dependen de los trabajadores de oficina del centro. Al menos el 17% de todos los empleos del sector del ocio y la hostelería se encuentran en los centros de las 100 ciudades más grandes de Estados Unidos.
En San Francisco, por ejemplo, un trabajador de oficina típico solía gastar $168 a la semana cerca de su oficina. Ahora, con casi 150,000 trabajadores de oficina menos que viajan al centro de la ciudad, alrededor de 33,000 personas en los sectores de servicios y comercio minorista han perdido sus empleos.
¿Declinación terminal?
Hoy en día, muchas ciudades se enfrentan a la perspectiva de un círculo vicioso urbano, con un enorme exceso de oferta de espacios para oficinas y comercios, menos viajeros y una crisis fiscal urbana en ciernes. Washington D.C. es un ejemplo.
En diciembre de 2022, la ciudad tenía aproximadamente 27,000 puestos de trabajo menos que en febrero de 2020 y se enfrentaba a un creciente déficit financiero debido a la disminución de los impuestos a la propiedad debido al cierre de empresas en el centro y a la menor compra de propiedades. El gobierno del Distrito de Columbia proyecta que los ingresos de la ciudad disminuirán en $81 millones de dólares en el año fiscal 2024, $183 millones en 2025 y $200 millones en 2026. La Autoridad de Transporte Metropolitano de Washington enfrenta un déficit de $750 millones debido a una fuerte disminución en el número de pasajeros.
En el Manifiesto Comunista, Karl Marx y Friedrich Engels escribieron que, bajo las presiones del capitalismo dinámico, “todo lo sólido se disuelve en el aire”. Podrían haber estado describiendo la forma construida en constante cambio de los Estados Unidos, con gente y dinero fluyendo a las tiendas de Main Street durante los años 1960, luego a los centros comerciales suburbanos en los años 1970 y 1980, y luego abandonando los centros comerciales para revivir los centros urbanos y hacer compras en línea. Ahora, los centros tradicionales pueden estar en un declive terminal similar.
Reutilización del espacio de oficinas
¿Qué pueden hacer las ciudades con sus espacios de oficinas excedentes? En algunas ciudades, como Columbus, Ohio, los inversores están comprando edificios con grandes descuentos, demoliéndolos y encontrando usos más rentables para el suelo, como edificios residenciales y de uso mixto. Otras opciones incluyen convertir espacios comerciales en residencias o aplicaciones más especializadas, como laboratorios de biotecnología.
Pero la conversión no es una panacea. Existen muchos obstáculos regulatorios, aunque las ciudades están cambiando las leyes de zonificación para facilitar el proceso. Muchos edificios de oficinas tienen grandes espacios internos, lo que hace que sea costoso dividirlos en unidades residenciales individuales que reciban luz exterior. Y los edificios revestidos de vidrio con ventanas que no se abren son propensos al sobrecalentamiento.
Otro enfoque es hacer que los centros urbanos sean más atractivos, a través de medidas como eximir de tarifas a los camiones de comida y a las pequeñas empresas, ofrecer estacionamiento gratuito por la noche y los fines de semana y promover eventos y restaurantes. La ciudad de Columbus reparte cupones de almuerzo para los restaurantes del centro.
Worcester, Massachusetts, ofrece ayuda financiera para pequeñas empresas que se mudan a locales vacíos. San Francisco está considerando una propuesta para convertir su centro comercial Westfield Center, anteriormente sede de Nordstrom y otros minoristas, en un estadio de fútbol.
En mi opinión, el crecimiento de los complejos de oficinas comerciales, que durante mucho tiempo han sido promovidos por inversores, promotores y gobiernos federales y municipales, probablemente haya llegado a su fin. La nación ya no necesita tanto espacio para oficinas. Se necesitará una mayor participación de la comunidad para descubrir qué es lo que la gente quiere. Algunas comunidades pueden centrarse en la vivienda, mientras que otras optan por más oportunidades recreativas o espacios verdes.
El centro de la ciudad, lleno de acres de bloques de oficinas banales, acompañados de tiendas minoristas y centros comerciales a nivel del suelo, es una reliquia del siglo XX. Es desalentador pero emocionante imaginar lo que ocupará su lugar.
*John Rennie Short es Profesor Emérito de Políticas Públicas, Universidad de Maryland en el Condado de Baltimore.
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el artículo original aquí.
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