Luego de una década de crecimiento, descendió la cantidad de viviendas rentadas en EEUU

Durante más de una década, la cantidad de casas de inquilinos en EEUU ha expandido año tras año, a veces en más de un millón de nuevos inquilinos cada año. Este año, la explosión de inquilinos que se dio después de la crisis de las ejecuciones hipotecarias quizás finalmente se esté calmando: por primera vez desde 2004, ha bajado la cantidad de casas rentadas.

Doce años de crecimiento han transformado el panorama de vivienda para siempre. Aumentó enormemente la cantidad de personas de altos ingresos que rentan viviendas en Estados Unidos. Entre 2005 y 2016, el porcentaje de familias con ingresos mayores de 100,000 dólares que vivían en viviendas arrendadas pasó de un 12% a un 18%. Se trata de un aumento de unos 3 millones de personas: casi un tercio del incremento total de 9.9 millones de inquilinos que se dio en este período.

Este es un cambio con grandes implicaciones para las ciudades de altos costos y para la economía en general. Tal como explica un reporte del t Center for Housing Studies de la Universidad Harvard, es testimonio del alcance y de la profundidad de la crisis de ejecuciones hipotecarias que tantas personas que habían sido dueños de casas o que querían ser dueños de casa al final se unieron en vez a las filas de los inquilinos. Pero, a pesar de que la expansión en la cantidad de inquilinos quizás esté desacelerando, los cambios en la vivienda de alquiler —y en las personas que optan por arrendar— están aquí para quedarse.

En las barras, el cambio en el número de viviendas rentadas en millones (eje izquierdo); la línea representa el número de viviendas rentadas por año en millones (eje derecho).

Según explica el reporte, la nueva normalidad es una en que la gente que renta, en promedio, son mayores, más pudientes y con mayores probabilidades de tener hijos. Entre 2006 y 2016, la edad mediana de los inquilinos en EEUU se disparó de 36 a 40. Las familias con niños ahora representan un porcentaje mayor de las casas de inquilinos (33%) que el de las casas de dueños (30%). Gracias a un influjo de casas conformadas por personas blancas, ahora el grupo general de inquilinos estadounidenses se parece más al EEUU en general a nivel demográfico, mucho más que al grupo general de dueños de casa.

Mucha de la expansión en la vivienda de alquiler llegó en forma de la conversión de casas unifamiliares —que tradicionalmente se habían reservado para compradores de casas con niños— en viviendas de alquiler. Según indica el reporte, entre 2004 y 2006 “la cantidad de casas unifamiliares disponibles para el alquiler incrementó en casi 4 millones, lo cual aumentó el total a 18.2 millones”. Esto implicó agregar vivienda de alquiler a estas conversiones de casas unifamiliares, debido a un boom en construcciones de propiedades multifamiliares, el cual se dio en las áreas de los centros de áreas metropolitanas grandes y también en corredores comerciales.

Los nuevos edificios de departamentos y condominios —los cuales han causado muchas tensiones en las ciudades que rápidamente se estaban gentrificando— muestran adonde un porcentaje grande y creciente de inquilinos decidieron mudarse. En estas áreas, costos disparados para tres factores principales —mano de obra, tierra y materiales— se han confabulado para producir edificios de alquiler que abrumadoramente atienden a las casas de altos ingresos. Entre 2001 y 2016, el alquiler mensual mediano aumentó en un 27% para llegar a 1,480 dólares, mayormente porque resulta tan caro construir vivienda de alquiler en los lugares donde los inquilinos quieren vivir.

Esto estaría bien si los ingresos se mantuvieran a la par con los costos de vida, pero simplemente no lo están haciendo. Para que un hogar pague 1,480 dólares al mes sin gastar más de un 30% de su ingreso en alquiler, una familia necesita ganar al menos 59,000 dólares al año. Pero el ingreso medio de los inquilinos es de 37,300 dólares. Eso no es suficiente para vivir de modo accesible.

A lo largo de los últimos dos años, se ha aflojado un poco la presión ejercida en algunos inquilinos. La cantidad de casas sobrecargadas por los costos de vivienda (las que pagaban más de un 30% de sus ingresos hacia el alquiler) bajó de 21.3 millones en 2014 a 20.8 millones en 2016. La cantidad de casas con costos de vivienda que representan una carga severa (aquellas con alquileres que representan más de la mitad de sus ingresos) también bajó: de 11.4 millones a 11 millones.

El problema está en el gran número de personas que quedaron atrapadas por la crisis a medida que se iba desenvolviendo a lo largo de la ultima década. La explosión en inquilinos fue acompañada de un aumento astronómico en familias que no pueden costear sus alquileres. Tomará muchísimo trabajo sanar los daños de la crisis de ejecuciones hipotecarias. “Con el ritmo promedio de mejoría entre 2014 y 2016, tomará otros 24 años para que la cantidad de inquilinos sobrecargados por los costos [del alquiler] regrese al nivel [en que estuvo] en 2001”, indica ominosamente el reporte.

En verde (eje izquierdo), el número de inquilinos moderadamente sobrecargados con los costos de renta de su vivienda; en verde claro (eje derecho), los que están severamente sobrecargados. En rojo, el total de ambos.

Los próximos pasos tomados por el gobierno federal podrían asegurar los avances modestos que los inquilinos han hecho recientemente, o bien revertirlos rápidamente.

La reforma tributaria será particularmente importante para el futuro de la vivienda. Uno de los instrumentos principales para construir vivienda asequible para las familias más vulnerables —el Low-Income Housing Tax Credit o Crédito Fiscal para la Vivienda de Familias de Bajos Ingresos— podría terminar con menos valor si se reduce la tasa impositiva corporativa. Una versión de la ley de reforma tributaria amenazó con eliminar por completo el programa de créditos fiscales para la vivienda. Y aunque el Congreso todavía no ha aprobado un nuevo presupuesto bajo la istración Trump, hasta ahora cada propuesta ha incluido cortes draconianos a la asistencia pública, lo cual incluye la asistencia para la vivienda.

Una ley de reforma tributaria que termine apretando a la clase media después de una década —en combinación con recortes presupuestarios inmediatos para las casas de bajos ingresos— podría regresar al país al nivel de desesperación entre inquilinos que se vivió durante la crisis de ejecuciones hipotecarias. Y esto ni siquiera toma en cuenta las amenazas impredecibles como una recesión o los cambios pronosticados tales como los cambios demográficos a medida que la mayor parte de la generación de baby boomers se retira y los millennials más jóvenes forman sus casas. A lo largo de la última década el país ha terminado con un grupo de inquilinos es que más viejo, más pudiente, que tiene más personas blancas conformándolo y que tiene más hijos. Esa transformación quizás termine siendo permanente.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.