Lo que Miami debe hacer para detener la gentrificación
Como saben todos los residentes de esta ciudad inmigrante, Miami está cambiando. Durante las últimas dos décadas, la población de la ciudad ha crecido, ganando unas 63,000 nuevos habitantes desde 2000, de acuerdo al Instituto Urbano. En el centro de la ciudad, que se ha revitalizado con nuevos edificios de lujo y transporte público, la población aumentó un 193% durante el mismo tiempo.
Esto parece ser una bendición para una ciudad que hace solo unos años tenía una tasa de hogares vacíos de un 21%, casi un 10% más que la media nacional. Pero la bendición trae también complicaciones. De acuerdo a un nuevo reporte del Instituto Urbano, el influjo de residentes y nuevos proyectos inmobiliarios ha resultado en crecientes costos para los residentes de la ciudad, especialmente para quienes son de ingresos bajos o medios (LMI por sus siglas en inglés) o quienes ganan entre 50% y 120% del ingreso medio del área.
Estos hogares muchas veces ganan demasiado para calificar para subsidios del gobierno, pero no ganan lo suficiente como para poder pagar las rentas al precio de mercado. Miami corre el riesgo de perder estas familias si no crea políticas que conserven las viviendas a un precio asequible.
Los vecindarios de Miami y las municipalidades a su alrededor (Instituto Urbano).
El estudio se enfoca en la situación actual y las necesidades de familias LMI en Miami y el condado de Miami-Dade. La investigación establece que en los vecindarios de Opa-Locka, Allapattah, Liberty City, Little Haiti, la Pequeña Habana y Overtown 8 de cada 10 hogares son LMI o de muy bajos ingresos (VLI por sus siglos en inglés). Estas son áreas en donde es posible y muy importante preservar viviendas asequibles existentes y también crear nuevas.
Por su parte, las zonas del centro (Downtown), Edgewater y Wynwood experimentaron muchisimo desarrollo nuevo. En 2015 la mayoría de viviendas ahí son nuevas y casi todas son caras, dejando menos unidades para familias LMI.
Un fenómeno interesante es el caso de Allapattah, el vecindario históricamente dominicano junto a Wynwood. De acuerdo al estudio, esta zona está al precipicio de posible gentrificación, es decir, de experimentar un proceso de revitalización que atrae a nuevos residentes, pero a su vez resulta en el desplazamiento de gente pobre.
Todos estos fenómenos han hecho que cada vez más personas en esta ciudad sufran a la hora de costear su hogar. En 2000, un 27% de los hogares pagaban más de un 30% de sus ingresos en alquiler. En 2015, un 70% de hogares llegaron a esta complicada situación. En Wynwood, la incidencia de este problema aumentó de un 15% a un 74% entre 2000 y 2015.
Mientras más azul, más grande la incidencia de hogares LMI en ese vecindario o ciudad. Opa-Locka, Allapattah, Liberty City, Little Haiti, la Pequeña Habana y Overtown tienen gran presencia de familias LMI o VLI (Instituto Urbano).
Estas tendencias de costos crecientes no parecen estar cambiando o bajando en velocidad. Y los vecindarios hispanos y afroestadounidenses son los que están más en riesgo, ya que ellos son zonas con gran presencia de familias LMI y VLI.
Aquí viven los hispanos en Miami y Miami-Dade. Puedes ver que coinciden con áreas de altas tasas de pobreza. (Urban Instituto)
Las soluciones que Miami podría tomar
El reporte ofrece varios soluciones concretas al problema de gentrificación y desplazamiento en Miami-Dade. Entre ellas están estas:
- Establecer un banco de tierras operado por el condado. Este tipo de institución se hace cargo de tierras o propiedades envueltas en problemas de impuestos o ejecución hipotecaria, y los da a una organización sin fines de lucro. El reporte sugiere que estas propiedades pueden ser usadas para construir viviendas asequibles.
- En vecindarios gentrificados, usar ganancias de impuestos a la propiedad elevados para financiar nuevas viviendas asequibles
- Reducir impuestos a la propiedad para residentes de bajos ingresos
- Acelerar el proceso de dar permisos y flexibilizar las necesidades de estacionamiento para desarrolladores inmobiliarios que construyen viviendas asequibles
- Apoyar a organizaciones comunitarias que abogan para las necesidades de residentes de bajos ingresos.
En particular, los autores destacan la necesidad de apoyar a negocios en vecindades vulnerables a la gentrificación. Tiene sentido esta preocupación: piensa en todos los negocios hispanos que no pueden adaptarse al nuevo entorno que genera un cliente con más dinero. Debido a esto, se tienen que ir del vecindario y el proceso de desplazamiento se exacerba.
A pesar de todos los problemas que destaca el estudio, los autores están optimistas. “Miami-Dade tiene un futuro prometedor para preservar y crear LMI viviendas asequibles, en parte porque muchos interesados en el área ya están preocupados por este problema”, dicen en la conclusión. Ojalá que sus pronósticos se cumplan.
