El problema de los lofts para artistas

A veces la vivienda asequible tiene mala fama. El término como tal muchas veces evoca imágenes de torres deterioradas o lejanas unidades prefabricadas que fueron construidas por promotores inmobiliarios privados.

Pero hay otro tipo de vivienda asequible que se construye con créditos fiscales y préstamos de la ciudad. Un ejemplo clásico serían los lofts A-Mill. Ubicados al borde del río Mississippi en Minneapolis, los lofts A-Mill incluyen un lounge para residentes en el penthouse, un gimnasio, un estudio para yoga, wi-fi gratis, lavaplatos y estudios para practicar la pintura, la cerámica, el baile y la música.

Tal parece que vivir en los lofts A-Mill sería el sueño realizado de la mayoría de las familias pobres. Pero un nuevo reporte sugiere que los lofts no son accesibles para la mayoría de las personas de menos recursos. Aunque fueron construidos utilizando tanto créditos fiscales para promover la vivienda asequible como préstamos de la ciudad, son demasiado caros para la mayoría de las familias de bajos ingresos que tienen derecho a la asistencia con los costos de vivienda, según indica el reporte. En cambio, estos lofts los ocupan artistas blancos que tienen ingresos menores que el ingreso medio del área pero mayores que el inquilino típico con derecho a asistencia de vivienda.

Este tipo de vivienda subvencionada que consiste en una mayoría de inquilinos blancos no es un caso aislado. Según el reporte —el cual fue producido por el Instituto de Oportunidad Metropolitana de la Universidad de Minnesota— aproximadamente un 6% de las viviendas construidas usando créditos fiscales de bajos ingresos en Minneapolis y St. Paul fueron construidas para artistas. Y estos edificios no parecen ser las unidades asequibles tradicionales. Un 82.4% de los inquilinos en la vivienda de artistas son blancos y su ingreso promedio es de 29,890 dólares. Sólo un 3.3% de los inquilinos reciben asistencia con el alquiler. En contraste, todas las otras viviendas construidas en estas dos ciudades con créditos fiscales basados en ingresos cuentan con un 19.8% de inquilinos blancos y un ingreso promedio de 17,140 dólares entre los inquilinos; además, un 67% de ellos reciben asistencia con el alquiler.

“Hay un sistema binario de vivienda subvencionada en Minneapolis y tal vez en otras ciudades”, explicó Myron Orfield, uno de los autores del estudio. “Está la versión tradicional de vivienda subvencionada, la cual está muy concentrada en vecindarios de minorías y muy ocupadas por personas pobres con derecho a esta asistencia de vivienda. Y entonces existe otro sistema de vivienda asequible: viviendas para artistas en vecindarios blancos que mayormente están ocupadas por artistas blancos que no son pobres”.

Will Stancil es el otro autor del estudio, quien explicó lo siguiente: “Los promotores inmobiliarios se han dado cuenta de que hay un tecnicismo que puede explotar para construir viviendas que no sean para gente de tan bajos ingresos”.

Esto funciona así: cuando construyen o renueven edificios, los promotores inmobiliarios pueden solicitar créditos fiscales por construir viviendas para personas de bajos ingresos. Dichos créditos ofrecen un incentivo financiero para que los promotores construyan departamentos asequibles en ciudades caras y atestadas. El estado concede los créditos fiscales y, en el caso de Minnesota, las ciudades como St. Paul y Minnesota también los conceden. Si se aprueba que un promotor reciba los créditos fiscales, se aplica cierta cantidad de restricciones a las unidades construidas. Por ejemplo, durante un período específico hay que fijar el alquiler en un nivel que se considera asequible para las personas que ganan sólo un 60% del ingreso medio del área. Y estas unidades tienen que estar disponibles para cualquier persona que cumpla con los requerimientos en cuanto a ingreso. Aunque no se les permite tamizar a los inquilinos según su raza, género o estatus familiar, según la ley las personas que istran estas viviendas pueden tamizar a los inquilinos potenciales según su profesión. Dado que los artistas cumplen con los requerimientos en cuanto a ingreso, los promotores inmobiliarios pueden recibir créditos fiscales al construir viviendas específicamente para ellos.

El reporte les llama urbanizaciones POSH a estas viviendas. “ Posh” significa en español elegante o lujoso y en este caso las siglas POSH representan “Politically Opportune Subsidized Housing” o Vivienda Subvencionada Políticamente Oportuna.

Las viviendas están valuadas de tal forma que no son asequibles para las familias con niños o para quienes son sumamente pobres. Para considerarse asequibles para las personas cuyos ingresos anuales representan un 60% del ingreso medio de un área, los alquileres pueden representar un 30% del nivel de ingreso establecido. Pero con frecuencia los alquileres para estos edificios están en la parte más superior del espectro. Para un hogar en Minneapolis donde vive una sola persona, el alquiler permisible máximo es 910 dólares. Los estudios de A-Mill se alquilan en 898 dólares. La mayoría de los promotores inmobiliarios que reciben créditos fiscales no ponen los alquileres tan altos porque sus proyectos se encuentran en vecindarios de bajos ingresos y porque se están dirigiendo a inquilinos de bajos ingresos. Pero los promotores de propiedades POSH sí ponen alquileres altos. Los edificios también requieren cargos de solicitud y cargos de reservación (para sacar una unidad del mercado mientras que se tramite la solicitud). Según señalan los autores del estudio, estos cargos adicionales ponen a estas unidades fuera del alcance de las familias de bajos ingresos.

En 2007 el Servicio de Impuestos Internos de Estados Unidos (IRS por sus siglas en inglés) trató de aplicar las riendas a la vivienda subvencionada que les daba preferencia a los artistas. El IRS dijo que otorgar créditos fiscales para tales propiedades potencialmente violaba el código de impuestos, porque este tipo de vivienda no era “para el uso del público general”. Poco después lobbystas lograron insertar una cláusula en la Ley de Vivienda y Recuperación de 2008 que eximió la vivienda de los artistas de las reglas fiscales que requerían que los proyectos financiados por créditos fiscales fueran utilizados por el público general. Según Orfield y Stancil, desde entonces la vivienda subvencionada para artistas ha crecido rápidamente en Minneapolis y en otras áreas.

Las propiedades para artistas comparten unas cuantas características. Normalmente son versiones de edificios históricos (los cuales pueden ganarles créditos fiscales más fácilmente a los promotores); tienen restricciones en cuanto a las profesiones de los inquilinos (normalmente artistas); están ubicadas en vecindarios que están de moda y donde el alquiler del mercado local está entre los más altos de la ciudad; y con frecuencia son construidos con préstamos de la ciudad para promover el beneficio del pueblo al darles a los artistas un lugar donde vivir.

No hay nada intrínsecamente malo con promover el beneficio del pueblo ni con edificar departamentos más asequibles en vecindarios caros que están de moda. Las propiedades POSH pueden ayudar a los vecindarios de altos ingresos volverse más diversos a nivel económico. Y las objeciones de los vecinos que se presentan con vivienda asequible resultan menos probables para las propiedades POSH, ya que los vecinos rara vez se oponen a los edificios de artistas que se ven como condominios de lujo y que tienen mayormente inquilinos blancos. Las propiedades POSH ayudan a los blancos de bajos ingresos y a artistas que quisieran vivir en ciudades pero que bajo otras circunstancias tendrían que mudarse a los suburbios.

Lo que molesta a Orfield y Stancil es que los inquilinos en estos edificios son mayormente blancos y la población de las Ciudades Gemelas no lo es. Un 86% de los inquilinos son blancos en propiedades POSH como los A-Mill Artists Lofts, mientras que los porcentajes de blancos en Buzza Historic Lofts, Carleton Place Lofts y Schmidt Artists Lofts son 81, 88 y 80%, respectivamente.

“Hay que hacer tremendo esfuerzo para encontrar un 80 a un 85% de blancos entre la población pobre de Minneapolis”, dice en el reporte Jay Wilkinson, un abogado de la organizción Legal Aid.

Últimamente la segregación intrínseca en la vivienda subvencionada tradicional —las unidades construidas con créditos fiscales para albergar gente de bajos ingresos y que normalmente están ubicadas en vecindarios muy pobres— ha atraído bastante atención. Tales créditos fiscales fueron el tema central de un caso ante la Corte Suprema el año pasado en que la Corte falló que el estado de Texas había violado la Ley de Vivienda Equitativa al otorgar créditos fiscales sólo a promotores que estuvieran construyendo en áreas de gente pobre. Construir estas unidades exclusivamente en barrios de bajos ingresos es una manera en que se perpetúa la segregación. Pero la segregación también se perpetúa al construir vivienda asequible para artistas en vecindarios de altos ingresos mientras que se restringe el para la mayoría de las minorías de bajos ingresos que tradicionalmente usan la vivienda para gente de bajos ingresos.

Esto sugiere que se están llevando a cabo prácticas de investigación de antecedentes o de establecimiento de alquileres que eliminan a las minorías de bajos ingresos que se supone que sean ayudadas por estos créditos fiscales. Por ejemplo, muchos de los departamentos requieren que los residentes entreguen una solicitud que incluye un portafolio o algún otro tipo de trabajo artístico. Con frecuencia el proceso de solicitud incluye un ensayo y una entrevista con un comité de evaluación. “Un proceso que permite que los dueños de un edificio y los residentes lleven a cabo una búsqueda por vecinos que piensan parecidos quizás sea intrínsecamente preocupante desde un punto de vista de vivienda equitativa”, escriben los autores.

Los promotores de las propiedades mencionadas en el reporte dicen que sus propiedades son diversas y que sus métodos de selección son justos. Melodie Bahan, portavoz de ArtSpace (una de las organizaciones sin fines de lucro que construye y aboga por los espacios mencionados en el reporte) estuvo renuente a hacer un comentario sin ver el reporte completo (fue publicado hace una semana). Sin embargo, Bahan cuestionó la idea de que las propiedades tuvieran una mayoría de inquilinos blancos. “Puedo decir que nuestros edificios en todo el país son muy diversos en cuanto al ingreso, el tipo artísticos, la edad y el medio artístico”, dijo. “También reflejan mucho los vecindarios en que están ubicados”.

Los representantes de Dominium —la empresa promotora que construyó los lofts A-Mills y otras unidades— dicen que la compañía se esfuerza por hacer que las unidades sean disponibles para todos y que los comercializa “de manera agresiva” a la gente de los niveles adecuados de ingresos. Los residentes no necesitan ganarse la vida mediante el arte, pero sí tienen que demostrar su compromiso con las artes” dijo la empresa.

“Dominium no discrimina según raza ni genero sino que selecciona los residentes basado en los lineamientos de HUD”, dijo Mark Moorhouse —un vicepresidente senior y socio— en una declaración. “Seguimos y agresivamente apoyamos a todas las leyes federales y estatales sobre la vivienda equitativa”.

Según argumentan los autores, aun así las propiedades POSH usan recursos que podrían ser empleados para crear más vivienda asequible para más familias pobres. Aprovechan créditos fiscales y préstamos de ciudades que podrían utilizarse para usos más eficientes. Construir unidades POSH es caro, más caro que construir unidades tradicionales asequibles. En promedio las unidades POSH se construyen a un costo de 347,500 dólares. Por contraste, el costo promedio de construcción de viviendas en el centro de la ciudad es de 266,000 dólares por unidad. Según el reporte, construir los lofts A-Mill costó 665,000 dólares por unidad. El reporte también indica que cuatro de las construcciones POSH costaron más de 460 millones de dólares, una cantidad que podrían haber comprado casi 1,600 casas suburbanas en Minnetonka, Minnesota.

En el último año la istración de Obama ha manifestado su apoyo de un principio llamado “promoción afirmativa de vivienda equitativa” el cual alienta a gobiernos locales a construir vivienda asequible en vecindarios de altas oportunidades y que aseguren que la gente de bajos ingresos tenga la oportunidad de vivir en áreas con buenas escuelas, transporte y comodidades. La Corte Suprema ha fallado que las políticas que segregan a las personas —sean intencionales o no— violan la Ley de Vivienda Equitativa. Pero las ciudades de Minneapolis y St. Paul siguen otorgando créditos fiscales a promotores inmobiliarios que construirán propiedades que perpetúan la segregación. Según dice los autores, esta quizás sea la parte más inquietante.

Las políticas que permite la construcción de propiedades POSH ayudan a contribuir a que blancos de bajos ingresos vivan en vecindarios de altas oportunidades, mientras que las minorías de bajos ingresos se quedan en áreas empobrecidas. Según dicen los autores del reporte, incluso si esto ayuda a los artistas blancos, quizás este violando la ley. “En lugar de promover la integración o hasta de mantener la segregación preexistente”, escriben los autores en el reporte, “la vivienda subvencionada en Minneapolis está creando una nueva y mayor segregación”.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en The Atlantic.