Berlín es la ciudad con las leyes más estrictas contra Airbnb: así están funcionando

El 1 de mayo Berlín prohibió los departamentos vacacionales para estadías breves. En una ciudad en que es difícil encontrar vivienda asequible, ha tomado muchísima fuerza la idea de que Airbnb y otras plataformas estaban monopolizando demasiado espacio. Las autoridades han dicho que más de 10,000 hogares han salido del mercado normal de alquileres por estos sistemas.

La nueva ley, en todo caso, permitió algunos tecnicismos. Los propietarios aún pueden alquilar legalmente hasta un 50% de una casa en la que viven. Casas completas también se pueden alquilar bajo circunstancias especiales. Pero si bien las cifras para todo Berlín no están disponibles, la cantidad de estos permisos que han sido otorgados es pequeña. Mientras tanto, se han impuesto multas de hasta 100,000 euros (106,000 dólares) para los dueños o los inquilinos (no huéspedes) que violen la ley, probablemente las medidas más severas contra departamentos vacacionales que se hayan tomado en cualquier parte del mundo.

La pregunta es: ¿está funcionando esta regulación?

Los medios alemanes dicen que no y hay algunas pruebas que respaldan su afirmación. Si como una prueba aleatoria se usa el mapa de localización de Airbnb y se enfoca en la estación del metro en Mehringdamm —una zona que se considera muy buena para vivir— puedes encontrar más de 200 departamentos disponibles en febrero 2017 en el radio de una caminata de 10 minutos. Si ésta es una ciudad en que están prohibidos los departamentos vacacionales, entonces aquí algo anda bastante mal.

Sin embargo, cuando se examinan los datos disponibles, emerge un cuadro un poco más complejo. Si uno hace como este blog de Berlín y compara la cantidad de listados para Berlín en Airbnb con los que estaban disponibles en enero 2015, se encuentra una cantidad ligeramente más alta de ofertas en línea (un poco más de 11,000). El aumento se debe en parte al hecho de que en el año anterior a la introducción de la ley, hubo un aumento enorme en listados. De hecho, los listados casi se duplicaron para llegar a un poco menos de 20,000. Esa cantidad descendió drásticamente justo antes de que se introdujera la ley, bajando a 11,000 ofertas antes de subir a finales del verano y en el otoño.

La evolución de la oferta de Airbnb en Berlín por semana (Studio Karat/settle-in-berlin.com).

Está claro que, hasta la fecha, la nueva ley no ha erradicado el mercado de departamentos vacacionales de Berlín. Sin embargo, parece que frenó su crecimiento exponencial. Esto conduce a varias preguntas: ¿por qué la cantidad de departamentos vacacionales no se ha reducido aún más drásticamente ahora que están prohibidas por ley? ¿La nueva ley está teniendo un efecto que necesita más tiempo para notarse? Y hay que considerar otro punto clave, particularmente para ciudades que están debatiendo si deben tomar medidas parecidas: ¿es realmente justa la ley? Para averiguar esto, CityLab habló con cuatro ciudadanos de Berlín que representan diferentes lados del debate para ver exactamente lo que estaba pasando.

El alcalde antiAirbnb

Stephan von Dassel, alcalde de Mitte (Matthias Borowski).

Desde que fue elegido alcalde del condado central de Mitte en septiembre, Stephan von Dassel —miembro del Partido Verde— ha asumido la lucha contra los departamentos vacacionales como si fueran una cruzada personal. También es optimista en cuanto al propósito de la ley. Él ve a la ley más bien como una forma de enviar un mensaje que pudiera cambiar la dirección de la ciudad que una herramienta para perseguir a cada uno de los anfitriones de Airbnb.

“Mi postura es que necesitamos una ley muy estricta pero que la verdadera aplicación de esa ley puede ser muy suave”, dice. “Lidiar con el problema de los departamentos vacacionales existentes es mucho menos importante que asegurar que la gente se dé cuenta de que el tiempo de comprar departamentos para alquilarlos a turistas ya se acabó. Antes teníamos listados en sitios web de bienes raíces que decían ‘propiedad ideal para arrendamientos vacacionales’. Eso ahora es algo del pasado”.

Esto quizás suene raro, pero en un país en que los derechos de los propietarios con frecuencia no tiene prioridad por encima de los derechos de los inquilinos, no es necesariamente tan heterodoxo que digamos. Y si hay alguna área que necesita acciones firmes, es el condado que es la responsabilidad de von Dassel.

Mitte se encuentra en el corazón de la zona turística de Berlín y recibe la mayor parte del impacto de esta industria. El condado contiene las majestuosas calles históricas alrededor de la Puerta de Branderburgo, así como los complejos de vivienda construido en Alemania Oriental y los edificios de departamentos para la clase obrera que datan de los principios del siglo XX.

El roce de todas estas áreas y comunidades diferentes inevitablemente crea problemas para los residentes tanto en términos de ruido como en la desaparición de vivienda disponible para alquiler a largo plazo. Es obvio que von Dassel tiene poca compasión para los anfitriones detrás de la ola reciente de departamentos vacacionales en Mitte. Insiste (aunque Airbnb está en descuerdo) que la mayoría de los listados en sitios como Airbnb y Wimdu fueron colocados allí por dueños profesionales que viven en otra parte.

“Si miras a Airbnb y ves a todas las fotos, creo que está claro que más de un 80% de las ofertas son para departamentos vacacionales permanentes donde no vive nadie”, dice. “Incluso si Airbnb dice que el tiempo promedio en que se alquila un departamento en su sitio es durante 15 días al año, muchas personas ofrecen sus departamentos en otros sitios ocupados como Wimdu.”

Verificar quién está listando qué en Airbnb no es una tarea fácil para la ciudad. Von Dassel dice que una encuesta realizada en septiembre 2015 encontró que un 90% de la oferta en Airbnb eran para departamentos completos en lugar de cuartos individuales. Otras fuentes sugieren que alrededor del 10% de los anfitriones de Airbnb tienen múltiples listados. Según el sitio Airbnb vs Berlín, los 10 anfitriones principales de Airbnb en la ciudad (los cuales incluyen compañías de bienes raíces) representan 244 departamentos. Esto significa que el 10% de anfitriones con múltiples listados aún podrían dominar el mercado de manera factible. La ciudad quiere que Airbnb comparta las direcciones de la gente que anuncia en la plataforma, pero Airbnb dicen que eso iría en contra de las leyes de privacidad.

En este grupo seguramente debe de haber algunos verdaderos dueños que viven en los departamentos, ¿no? ¿Y ellos? Van Dassel contesta esta pregunta con una sencillez que sería casi imposible de observar en EEUU o el Reino Unido.

“El control estricto de departamentos vacacionales es realmente un asunto sólo para los profesionales urbanos jóvenes y los estudiantes: una parte pequeña y muy específica de la sociedad que es una especie de clase elite”, dice. “Sin lugar a dudas, hay personas que podrían decir ‘quiero pasar dos semanas en Barcelona o una semana en Oslo, pero sólo puedo costear ese viaje si [subarriendo] mi departamento’. Ellos son un grupo que no me preocupa. Me preocupa mucho más, por ejemplo, una familia de bajos ingresos que no puede encontrar otro cuarto para alquilar cuando tenga un hijo”.

Está bien debatir los méritos de la ley pero estos siguen siendo irrelevantes si la ley no se aplica. Según von Dassel, es el proceso largo de llevar a la gente a los tribunales lo que está retrasando la aplicación. Los dueños ilegales sospechados tienen que recibir dos cartas de advertencia —que ellos tienen el derecho de apelar— antes de que finalmente reciban una orden de comparecencia en los tribunales.

“El proceso puede tomar de uno a dos años, entonces si bien parece que no funciona, en realidad tenemos unos 1,500 casos en proceso”, dice. “En más o menos un año es probable que tengamos de 20 a 30 condenas en que —en dependencia del ingreso que ganaron— los dueños ilegales pudieran enfrentar una multa de hasta 100,000 euros. Esto ocurrirá rápidamente y enviará un mensaje fuerte”.

El vecino enojado

Edificios de departamentos de la era de Alemania Oriental en Wilhemstrasse, muchos de los cuales han sido dominados por departamentos vacacionales (BrokenSphere/Wikimedia).

Si visitas a Wilhelmstrasse —ubicado en el corazón de Mitte y un poco al sur de la Puerta Brandenburg— encontrarás a un vecindario en que los departamentos vacacionales están sacando a los lugareños a un nivel alarmante.

Una fila larga de departamentos como bloques corren a lo largo de la línea del antiguo Muro de Berlín, todos con fachadas de es prefabricados. Llamados Plattenbau en alemán, estas estructuras utilitarias pero típicas de Alemania Oriental fueron construidas durante los últimos 15 años de la República Democrática Alemana. En algún tiempo aquí vivía la clase elite de Alemania Oriental, pero en años recientes aquí han llegado a dominar los departamentos vacacionales.

Daniel Dagan es un residente local que lidera una campaña en contra del dominio turístico de Wilhelmstrasse. Según Dagan, algunos edificios del área tienen entre un 50% y un 80% de sus departamentos alquilados a turistas. Una investigación reciente por el condado de Mitte encontró que en un edificio en Wilhelmstrasse de 300 departamentos, 280 era para inquilinos de estadías breves. Dagan dice que los residentes están experimentado más ruido, ascensores llenos, basura en las calles y más.

“ Yo no estoy diciendo que todos los turistas son gente mala, pero vienen aquí a fiestear y por supuesto eso crea problemas para las personas que viven aquí”, le dice a CityLab. “Las condiciones han cambiado tanto que algunas personas encuentran que ya es demasiado. Algunos conservan un apego tan fuerte del área que siguen aquí, pero muchos ya se dieron por vencidos y se mudaron”.

Es casos como estos que impulsaron a Berlín a cambiar sus leyes. Sin embargo, hasta la fecha Dagan ha visto pocos o ningunos cambios en Wilhelmstrasse desde que la ley fue introducida en mayo.

“ La ley es totalmente inefectiva y no hace nada en lo absoluto”, dice. “Lo que necesitamos es más voluntad política para asegurar que las cosas realmente cambien. De por sí la ley no es suficiente”.

Este es el punto difícil en donde se encuentra Berlín. Aunque la cantidad de listados ha disminuido en algunos lugares, la aplicación de la nueva ley es tan fragmentada y complicada que pocas áreas han visto una diferencia significativa. Si von Dassel tiene la razón y un montón de casos llegan a los tribunales en más o menos un año, entonces la situación quizás cambie. Mientras tanto, los residentes en lugares como Wilhelmstrasse no están sintiendo mucho optimismo al respecto.

El anfitrión potencial de Airbnb

¿Alquilar departamentos vacacionales siempre implica tanto abuso? En un proceso que Die Zeit llama “cabildeo de multitudes”, Airbnb ha unido a un grupo de frustrados dueños potenciales de Airbnb para crear el “Homesharing Club” (Club de Compartir Casas) de Berlín. Estos grupos de presión de ciudadanos que son guiados por Airbnb ya han tenido éxito en otros lugares. Por ejemplo, abogaron en contra de intentos de San Francisco de reducir el periodo anual de alquiler permisible y dicha propuesta fue derrotada en una votación popular en 2015. Aunque von Dassel sugiere que este grupo recibe mucho más atención en los medios que ameritan su tamaño o popularidad, algunos del Homesharing Club presentan argumentos convincentes.

Max es un consultor de negocios de 31 años que sale de Berlín para viajes de negocios durante seis semanas cada año. El departamento de un dormitorio en el barrio Prenzlauer Berg de Berlín Oriental que Max compró hace 18 años sería un departamento vacacional ideal: los edificios Arte Nouveau de la zona están entre los más codiciados de la ciudad. Sin embargo, debido a las leyes antiAirbnb de Berlín, Max dice que no puede alquilar su departamento sin violar la ley. A pesar de la limitación impuesta en su ingreso potencial, Max aún le dice a CityLab que por lo general está de acuerdo con la intención de la ley pero no con la forma en que ha sido aplicada:

“Nuestro consenso [en Homesharing] es que lo que hace Airbnb sin duda necesita ser regulado. No queremos estar relacionados con personas que quitan vivienda del mercado y la convierten en departamentos vacacionales alquilados sin conseguir permiso”, dice. “Nos oponemos a que clasifiquen a todos los dueños en el mismo grupo. Los políticos de esta ciudad nos están diciendo ‘esta ley no fue creada para personas como tú’ —incluso lo dicen los políticos que votaron por la ley— pero sin importar que eso sea cierto o no, estamos siendo afectados”.

Max —quien prefiere no dar su nombre completo porque ya recibe montones de preguntas sobre Airbnb de los residentes locales— también resiente lo que interpreta como la demonización de personas como él por parte de las autoridades.

“En una entrevista el alcalde von Dassel les llamó a personas como yo el ‘daño colateral de la ley’”, dice. Francamente esa es una actitud muy ofensiva porque su ley tiene un impacto grave en mi propiedad personal”.

En cambio, Max está pidiendo alternativas más suaves a la ley actual, tal como un límite de 90 días en el arrendamiento de un departamento.

“Esta es una ciudad que enfrenta retos económicos en que entre un 20% y un 25% de las casas en la ciudad están recibiendo directa o indirectamente algún tipo de asistencia pública. No estoy diciendo que estos son los anfitriones típicos de Airbnb pero pienso que algunos están viendo esto como una oportunidad de ganar dinero”, dice. “Personalmente soy un tipo de ingresos medianos pero no hay duda de que alquilar mi departamento me ayudaría con mis costos de vivienda. Indudablemente no estoy quitando espacio de vivienda del mercado… aunque eso aún es posible bajo la nueva ley. La gente puede alquilar un departamento de tres dormitorios y listar uno de ellos en Airbnb cuando en caso contrario buscarían un compañero de piso”.

El anfitrión (casi) legal de Airbnb

Una pancarta protestando alquileres en aumento en el barrio Kreuzberg. (quapan/Flickr)

Tal como él mismo reconoce abiertamente, la situación de Max es algo diferente de muchos de los anfitriones actuales de Airbnb. Aparte de ser dueño (en lugar de alquilar) su casa, él obedece la nueva ley mientras que los vecinos a su alrededor la violan.

El caso de X —un dueño en Airbnb ado por CityLab— se encuentra en un área gris entre los dos extremos. X sigue los lineamientos de la ciudad al alquilar sólo un dormitorio en su departamento de tres dormitorios y sólo lo hace cuando está en la ciudad, no de viaje. Vive en un departamento espacioso y lleno de luz en el popular vecindario de Kreuzberg en donde se crió y encuentra que su dormitorio adicional se reserva dentro de unas horas de haberlo listado.

Sin embargo, le oculta el listado al dueño de su departamento, dice, porque el dueño del edificio quiere sacar a X del departamento de alquiler controlado en que vive y está buscando una excusa para hacerlo. Esto es una situación bastante común en una ciudad en que los vecinos pagan cantidades sorprendentemente diferentes por sus departamentos en dependencia de qué tan viejos son sus contratos de arrendamiento. De mismo modo la creencia de que al dueño no le toca más del alquiler acordado también es común en un país con una mayoría de inquilinos y donde los derechos de los mismos se consideran antes de los de los dueños. Viendo el cambio extremadamente rápido que se ha dado en el barrio en que se crió y en donde aún vive, X tampoco está en contra del espíritu de la ley.

“Yo mismo estaba preocupado por los alquileres en aumento y estoy viendo los efectos que están teniendo en la gente en el barrio en donde crecí. En Kreuzberg y en el cercano Neukolln, tal parece que en particular son las personas de tercera edad y los turcos quienes están sufriendo más”, dice. “Reciben avisos de desalojamiento de los dueños y en muchos casos podrían disputarlas legalmente pero no saben cómo hacerlo. Entonces terminan desplazados a lugares como Marzahn [que queda en el extremo este lejano de Berlín], donde ya no existen sus vínculos con la comunidad.”

A pesar de esta preocupación, X mismo dice que no se siente responsable por contribuir a los cambios que ha visto extenderse por su vecindario porque él no está alquilando un cuarto a corto plazo que en otro caso hubiera sido alquilado por un inquilino de largo plazo. Tampoco necesariamente ve a Airbnb como el villano.

“En mi vecindario, todo cambió mucho antes de que llegara Airbnb”, dice. “Yo opté por quedarme en Kreuzberg en los años 90 porque era barato y el corazón del Berlín alternativo en aquel tiempo. Ahora tenemos multitudes todo el tiempo y los bares llenos hasta el tope con personas cada noche y mis nuevos vecinos pagan el triple de mi alquiler. Esto no pasó porque llegó Airbnb”.

X dice que hace el esfuerzo para hospedar a sus huéspedes, vive a su lado cuando están visitando y no buscaría un compañero de piso incluso si no pudiera usar Airbnb. “Estoy usando Airbnb por el siguiente motivo: ¿por qué no debo sacar algún beneficio de vivir en esta área ahora que tengo que soportar todas estas dificultades?”, dice. “Y en cuanto a los dueños, no veo cómo ellos puedan tener derecho alguno”.

Cuando se trata de molestias en el vecindario, X toma su papel bastante en serio y evalúa a sus huéspedes con el mayor cuidado posible para asegurar que él y sus vecinos eviten los elementos antisociales.

“No quiero atraer a los tipos de personas que gritan en la calle o quienes se vomitan en las escaleras”, dice. “De hecho, si veo a gente actuando así en la calle, a menudo les grito en mi acento berlinés más fuerte que se callen”.

¿Un modelo para otras ciudades?

Hablar con las diferentes partes afectadas por las leyes anti-Airbnb de Berlín no crea un cuadro con contrastes marcados sino uno que tiene muchos tonos de gris. A lo mejor las leyes no han entrado en vigor completamente y razonablemente se pueden criticar por ser demasiado estrictas. Sin embargo, apelan a un sentido de justicia con el que concuerdan la mayoría de los berlineses, incluso si no hay un consenso automático en cuanto a las fronteras que deben imponerse en la misión de ofrecer vivienda para residentes antes de turistas.

¿Podrían otras ciudades aprender de Berlín y tal vez adoptar leyes parecidas ellas mismas? Von Dassel —el alcalde de Mitte— dice que está comunicándose regularmente con autoridades en Ámsterdam y Barcelona, quienes encuentran que sus propias medias contra departamentos vacacionales no se extienden lo suficiente y quizás consideren adoptar leyes como las de Berlín.

La limitación es que el debate de Berlín y Alemania sobre los departamentos vacaciones toma como base un entendimiento específicamente alemán sobre los derechos de los dueños de edificios. Por más que gobiernos en otros países le dediquen palabrerías superficiales a la idea de que los departamentos deben ser primordialmente lugares donde vivir y secundariamente inversiones que dan ganancias, la verdad es que esta idea de Alemania es bastante rara (cabe notar que ser dueño de bienes raíces aún es sumamente rentable en Alemania). Por lo tanto, leyes que restrinjan las capacidades de dueños de capitalizar en sus inversiones serían más difícil de promulgar en una ciudad más amigable con los propietarios, como Londres o muchas ciudades de Estados Unidos, por ejemplo.

Mientras tanto la cantidad todavía alta de departamentos disponibles de Berlín están haciendo que la ley sea vea bastante débil y tal vez impida a las personas como los del Homesharing Club sin hacer mucho para disuadir a muchas otras personas. Sin embargo, con sólo siete meses transcurridos desde que la ley entró en vigor, la ciudad necesitará por lo menos un año más para calcular su eficacia. Por el momento, hay que observar cuidadosamente la reacción de Berlín para ver si la ley se trata de una solución a un sector de estadías cortas cada vez más creciente o por lo menos como un experimento para controlarlo.

Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.