Las tres políticas que podrían dificultar la recuperación de Houston tras el huracán
Según las autoridades de Texas, se calcula que el huracán Harvey destruyó unas 800 casas sólo en Houston (sin contar a sus alrededores) y dañó a otras 119,000. Comoquiera que sea, la ciudad cambiará a lo largo de los próximos años. Para los que son houstonianos apasionados por su ciudad, la oleada de reconstrucciones podría traer buenas noticias, dado que la nueva vivienda de la ciudad podría alentar patrones más densos de construcción y desfavorecer la dependencia en los autos.
Tal como he escrito anteriormente, la falta de zonificación en la ciudad y su actitud favorable hacia el desarrollo deben de ser enormes ventajas en este proceso de reconstrucción: a diferencia de lo que sucede en muchas ciudades costeras, en Houston es relativamente fácil agregar más vivienda a los vecindarios urbanos existentes. Esto podría mantener asequible a la vivienda después de Harvey sin alentar más desarrollo en sus pantanos propensos a las inundaciones, los cuales también son un punto sensible a nivel ambiental. Pero si los planificadores y los legisladores no son cuidadosos, muchas de las políticas actuales quizás obliguen a este nuevo desarrollo a regresar a las viejas tendencias dispersas de Houston. A continuación señalamos tres políticas que las autoridades de la ciudad podrán adoptar para cultivar una aceptación gradual del urbanismo en la época después del paso de Harvey.
1. No eliminar los requisitos de estacionamiento
Los requisitos de estacionamiento están actuando activamente en contra de la densificación de Houston. Actualmente, cada departamento de la ciudad tiene que tener al menos 1.333 espacios de estacionamiento ubicados fuera de las calles y cada casa unifamiliar debe tener dos espacios de estacionamiento. En la práctica, esto significa que cada edificio de departamentos tiene que venir con un aparcamiento o un estacionamiento al aire libre y cada casa o townhouse tiene que estar construida encima de un aparcamiento para dos autos. Además de dejar a las calles bordeadas por puertas y rampas de aparcamientos, estos requisitos exigen la construcción y el mantenimiento de superficies impermeables que hacen que la ciudad sea más vulnerable a las inundaciones futuras. El costo de este estacionamiento obligado se repercutirá al consumidor mediante precios más altos de vivienda.
Aparte de desarrollos residenciales, los requisitos sobre el estacionamiento de Houston pueden llegar a ser realmente raros. Por cada 1,000 pies cuadrados brutos de espacio de oficinas, se necesita tener 2.5 lugares de estacionamientos o 405 pies cuadrados de estacionamiento. Para boleras, se necesitan cinco espacios de estacionamiento por cada pista. Los bares necesitan la asombrosa cantidad de 10 espacios de estacionamiento por cada 1,000 pies cuadrados: es decir, un total de 1,620 pies cuadrados de aparcamiento (tal como observaron los presentadores del podcast Looped In del periódico Houston Chronicle, ¿por qué les estamos facilitando a las personas conducir a un bar?).
Más ciudades —desde Ciudad de México— gradualmente han reducido sus requisitos mínimos en cuanto al estacionamiento. El Concejo Municipal de Houston podría eliminar estos requisitos pronto. Cuando se trata de mejorar el renacimiento urbano de Houston, estos requisitos ofrecen una oportunidad facilísima de aprovechar.
2. No reducir los tamaños mínimos de los lotes
Antes de 1999, básicamente toda la ciudad de Houston tenía un tamaño mínimo de lote de 5,000 pies cuadrados. Esto significaba que si un promotor inmobiliario dividiera un terreno para construir casas unifamiliares o townhouses, no podía dividirlo de menor tamaño que el de una parcela suburbana habitual. Pero en 1999 la ciudad redujo este tamaño mínimo de lote a 1,400 pies cuadrados y eliminó ciertas distancias mínimas de separación entre casas y calles dentro de los confines de la carretera interestatal 610, la cual es una carretera de circunvalación que encierra al área urbana de Houston. Esto permitió a los vecindarios urbanos a comportarse como vecindarios urbanos y provocó la construcción de vivienda más densa. ¿Por qué no expandir las reformas de 1999 a toda la ciudad?
Si no se cambian pronto las regulaciones en cuanto a las subdivisiones, la notoria dispersión de Houston quizás se empeore en lugar de mejorarse. Los houstonianos —a diferencia de sus homólogos costeros que se oponen a toda construcción en sus vecindarios— mayormente han tomado con calma el boom reciente de construcción de la ciudad. Pero ahora la ciudad les permite a los vecindarios a presentar demandas para pedir tamaños mínimos de lotes y 'líneas de edificios' (es decir, distancias mínimas entre las partes delanteras de edificios y las calles) que vayan mucho más allá de las cantidades mínimas requeridas, las cuales ya son altas de por sí.
Esto está mal por varias razones. Primero, podría crear una caótica mezcolanza de regulaciones, la cual ya es un asunto problemático debido a todos los convenios privados que ya existen. Segundo, estas medidas básicamente serían una invitación a los vecindarios de Houston de practicar la zonificación exclusivista o bien usar las regulaciones sobre el uso de tierra que fueron diseñadas para mantener fuera a los residentes de bajos ingresos o de grupos minoritarios. Al obligar a la vivienda a consumir más tierra, el efecto principal de los tamaños mínimos de lote es excluir a los residentes de bajos ingresos del mercado debido a los precios altos. Eliminar este proceso antes de que demasiados vecindarios se vuelvan en contra de la construcción en ellos parece ser una medida obvia a emplear.
3. No mejorar el diseño de las calles
Houston recibe muchas críticas por su abundancia de carreteras. Entrecruzan la ciudad y dividen a muchos vecindarios (cabe notar que muchas de las carreteras a nivel de tierra sirven de recolectores de aguas pluviales). ¿Cómo Houston puede equilibrar sus necesidades de transporte con el valor de integrar vecindarios que anteriormente hayan quedado aislados?
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En lugares en donde no se pueda remover las autopistas totalmente, los planificadores de transporte deben buscar formas de mitigar los efectos nocivos de las más perturbadoras autopistas de alta velocidad en Houston. Tumbar las carreteras elevadas —ya sea al enterrarlas, sustituirlas con bulevares o eliminarlas totalmente— podría ser un gran factor impulsor del redesarrollo urbano, tal como han ilustrado casos en ciudades que van desde San Francisco a New Haven. Los planes iniciales de reemplazar secciones de la carretera I-45 con un paseo urbano verde indican que los legisladores ya están conscientes de las posibilidades.
Más allá de las carreteras, el diseño urbano de calles en Houston deja mucho que desear. Por ejemplo, consideremos a Midtown: este vecindario está cuadriculado por una red callejera de vías anchas de un solo sentido. Según un estudio, esto esencialmente propicia tanto choques de autos como deterioro urbano. Los investigadores del estudio encontraron que después de convertir a las vías de un sentido a dos, hubo un descenso de un 60% en los choques en las vías, una reducción del crimen y un aumento en los valores de las propiedades. Tal como el planificador urbano Jeff Speck señaló aquí en CityLab, reducir el ancho de las sendas de 12 pies a 10 pies podría tener efectos parecidos. En muchos de los vecindarios suburbanos de Houston, la norma es tener vías con 65 pies de ancho. Pero no todas son así: en Rice-Military —un floreciente vecindario con múltiples modos de transporte— las anchuras de las vías regularmente son menos de 25 pies.
Pero por ahora, Houston lo está haciendo bien
Después de Harvey, los legisladores de la ciudad y de la región han endurecido los códigos de construcción y han impuesto restricciones más estrictas sobre el desarrollo en las planicies aluviales. Estas regulaciones son inteligentes y necesarias, pero tampoco no deben alentar a Houston a colocar su nueva vivienda en las periferias de la ciudad. Sin un boom de construcción de departamentos y townhouses en los vecindarios urbanos existentes de la ciudad, los aumentos en alquileres que la región está experimentando ahora podrían convertirse en la normalidad. Tres ajustes sencillos de políticas —las cuales realmente son más como modificaciones menores del enfoque normal no intervencionista de la ciudad— podrían mantener la recuperación de Houston en buen camino.
Este artículo fue originalmente publicado en inglés en CityLab.com
