Cómo levantar a Detroit
¿Ha logrado Detroit una recuperación o no? La respuesta es un poco ambigua.
Las áreas del centro de la ciudad tienen puntos de nuevas construcciones. Entre los nuevos proyectos están condominios de lujo, edificios para universidades, mansiones convertidas en departamentos, pequeñas casas, microdepartamentos, estadios y espacios laborales trendy que parecen iglúes metálicos. Pero en otras partes de la ciudad aún hay tercas secciones de pobreza concentrada; décadas de perdida poblacional, políticas de vivienda racialmente prejuiciadas y desinversión han asegurado esto. En esta etapa esa recuperación geográficamente dispareja es normal, tal como señala Joe Cortight de City Observatory.
“Como asunto práctico, la única vía de avance para la economía de Detroit es si más familias de ingresos medianos y hasta altos optan por mudarse a la ciudad (o deciden quedarse a medida que sus suertes mejoran)”, dijo Cortight. “Esto nominalmente hará que algunas de las cifras de ingresos se vean menos ‘parejas’ pero desempeñará un papel crítico en crear la base imponible y [estimular al] gasto local en consumo que gradualmente conducirá a mejorías adicionales en la recuperación económica naciente de Detroit”.
¿Pero cómo puede Detroit adquirir y retener la densidad? Dos investigaciones recientes han presentado algunas ideas interesantes al respecto.
Si garantizas construirlo, vendrán
En un artículo académico recientemente publicado en el National Bureau of Economic Research (Instituto Nacional de Investigaciones Económicas), los economistas en la el Banco de la Reserva Federal de Richmond y de la Universidad Princeton examinan detalladamente a algunas de las áreas peor impactadas, entre ellas vecindarios como Brush Park, que están llenos de deterioro urbano y propiedades vacías. La verdad es que debe haber interés en revivir estos vecindarios, dado lo cerca que están al centro de la ciudad. Pero así no ha sido el caso, principalmente porque ningún promotor inmobiliario ni residente quiere ser el que tome el primer paso, según argumenta el artículo. “Para que los vecindarios sean viables y sostenibles, la precondición es que haya cierta cantidad de personas que vivan en ellos”, explica Raymond Owens, coautor del artículo y economista en la Reserva Federal en Richmond, a CityLab. “La gente quiere vivir al lado de otras personas”.
Los investigadores superpusieron un mapa de los vencidarios de Detroit a un mapa de las áreas del censo que han sido designadas vacantes (en azul). Los puntos rojos indican proyectos inmobiliarios recientes (Mapa cortesía de Owens).
Para solucionar lo que los autores llaman un “problema de coordinación”, la ciudad debe identificar exactamente la cantidad mínima de desarrollo que sea necesaria para cada sección censal y entonces “pedir… o garantizar el desarrollo de dicha cantidad”, dice Owen. Si atinan en cuanto a la cantidad necesaria de personas que se deben atraer, los promotores acudirían en masa a construir propiedades, lo cual crearía un circuito de retroalimentación positiva de interés en esos vecindarios. Al mismo tiempo, los residentes se mudarían en masa al vecindario, esperando vivir cerca de donde trabajan. Al final, “al garantizar (el desarrollo mínimo), la ciudad realmente no tendría que invertir nada de dinero” (esta idea es parecida al concepto de seguro de depósitos, los cuales los bancos pueden usar para atraer a inversionistas al mitigar la percepción de riesgo).
Para poner a prueba la eficacia de esta teoría, Owens y sus colegas elaboraron un modelo analítico complicado. Identificaron a 52 tramos vacantes y calcularon la cantidad mínima de personas para cada uno y dónde las garantías mínimas serían más efectivas. Si se desarrollaran, estas áreas atraerían a personas de tramos circundantes y de zonas fuera de la ciudad. Los sueldos medianos y valores de tierra subirían. De hecho, encuentran que al usar una garantía mínima en vecindarios como Rosa Parks, Lower Woodward, Middle East Central y otros conduciría a un mayor crecimiento poblacional y aumentos en los precios de vivienda que las estrategias de revitalización propuestas por Detroit Future City, una organización cívica que está guiando la recuperación de la ciudad.
Por supuesto, estas conclusiones vienen con advertencias. Si la cantidad proyectada de personas no es correcta, podría conducir a una situación en que la ciudad tendría que comprar las propiedades que los promotores inmobiliarios no pueden vender. Y el modelo usado para calcular la cantidad de personas y su impacto emplea una variedad de suposiciones. En otras palabras, no sería un paso sensato a tomar sin suficientes investigaciones y análisis.
Incrementar demanda, oferta y al crédito
Otra pieza del rompecabezas se trata de cómo hacer que las personas que quieren vivir en Detroit —o que ya viven allá— formen parte de su historia de crecimiento. Con ese fin, un nuevo reporte publicado por el Urban Institute ofrece una hoja de ruta hacia un mercado de vivienda más fuerte e inclusivo.
Actualmente, el mercado de vivienda enfrenta muchos retos. En años recientes han bajado tanto la demanda como la oferta. La tasa de ejecuciones hipotecarias es horriblemente alta. La población afroestadounidense —la cual ha tenido que llevarse la peor parte de los problemas financieros de la ciudad— se ha estado mudando cada vez más a los suburbios. De las personas que se han quedado en la ciudad, pocas tienen los recursos para alquilar en vecindarios soportables, mucho menos comprar en tales vecindarios. El Urban Institute reporta que un 70% de los inquilinos en la ciudad terminan gastando más de un 30% de sus ingresos en costos de vivienda. La falta de empleos, impuestos altos y falta de servicios de la ciudad en Detroit siguen siendo una barrera en atraer a personas para que se muden allá y se compren una casa. A su vez, esto previene que las personas que ya viven allá se queden.
Para revertir estas tendencias, los investigadores recomiendan emplear tácticas exitosas de otras ciudades con problemas parecidos. Por ejemplo, en 2000 Syracuse —la cual estaba en una etapa posindustrial— empezó un programa llamado Home Equity Protección (Protección de Equidad en una Vivienda), el cual ayuda a aliviar preocupaciones entre compradores de que estén haciendo una mala inversión. Algo así quizás sea útil para aumentar la cantidad de dueños de casas en Detroit. Otra iniciativa exitosa ha sido el Homebase Program (Programa de Vivienda) de Austin, el cual ayuda a las personas de bajos ingresos a comprar casas mediante un modelo de vivienda de capital compartido. Cleveland también tiene un excelente programa de alquilar-comprar, el cual permite a los participantes que quizás no puedan conseguir hipotecas a realizar la transición de alquilar a ser dueños de sus casas a lo largo de un período de tiempo.
Entre las otras estrategias están proveerle más recursos al Detroit Land Bank Authority (Autoridad de Banco de Tierras de Detroit) para que así pueda expandir programas que rehabilitan casas ejecutadas por el banco y ayudar a los residentes a comprar de nuevo las propiedades que actualmente estén vacantes. Pero construir un mercado sano de vivienda en EEUU de posrecesión no se puede lograr sólo al promover la propiedad de viviendas. Hay que crear y mantener propiedades que se puedan alquilar a precios asequibles. Una forma de hacer eso es convertir algunas de esas casas unifamiliares vacantes en unidades asequibles para alquilar.
En conjunto, estos dos estudios proveen diferentes ideas con diferentes escalas para hacer que la gente se quede en la ciudad y que monten la ola desde el declive económico hacia arriba.
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
